Immobilier d'entreprise

À quoi prêter attention ?

• Fédéral
• Dirigeant

Comme le résidentiel, le marché immobilier d'entreprises a ses spécificités qu'il convient de prendre en compte avant d'effectuer le moindre achat.

Acheter un bien immobilier en tant que société présente des avantages.
© Jean-Luc Flémal/Belpress.com

Quand on pense au marché immobilier, la première image qui nous vient en tête est celle de bâtiments destinés aux particuliers. Il existe pourtant parallèlement un autre marché entièrement consacré aux entreprises. Il se caractérise par la vente ou la location d'immeubles affectés aux sociétés, comme des bureaux, des entrepôts, des emplacements commerciaux, voire des places de parking. En Belgique, plusieurs sociétés sont spécialisées dans ce domaine. Certaines proposent aussi de gérer elles-mêmes les biens immobiliers d'une firme. Une aide principalement utile aux dirigeants qui ont par exemple des projets de rénovation ou d'agencement de leurs espaces, mais qui ne disposent pas du temps nécessaire pour s'en occuper.

Malgré la succession des crises, dont celle du Covid qui n'a pas épargné le monde du travail, le secteur se porte plutôt bien. Au premier semestre de l'année, le volume d'investissements du marché était de trois milliards d'euros, d'après les chiffres publiés en juillet dernier dans La Libre Belgique. Les experts prédisaient à l'époque qu'il allait atteindre entre quatre et cinq milliards d'euros pour la fin de l'année. Même si les professionnels du milieu notaient une certaine prudence de la part des investisseurs, ils estimaient qu'il y avait encore de l'argent à injecter.

Pourquoi acheter ?

Mais, de manière générale, est-il intéressant d'investir dans de l'immobilier quand on est une société ? Il faut bien comprendre qu'un tel placement répond a priori à un (ou plusieurs) critère(s) bien spécifique(s). Le premier est pécuniaire. C'est-à-dire que la compagnie a trop de liquidités, ce qui la pousse à acquérir un bien dans l'optique de le louer ou de le revendre plus tard avec plus-value. Le deuxième est pratique. Peut-être que l'entreprise manque tout simplement d'espace. Il lui faut par exemple de nouveaux emplacements pour accueillir des collaborateurs, voire pour stocker du matériel. Le dernier est fiscal via, notamment, une donation au travers d'une société de patrimoine. Ces sociétés ont pour but de gérer un patrimoine immobilier ou mobilier. Elles sont intéressantes dans le sens où elles sont soumises à l'impôt des sociétés (Isoc), et non à celui sur le revenu des personnes physiques (IPP). Ce qui permet une économie considérable.

Quelles différences ?

Lorsqu'on acquiert un bien en qualité d'entreprise, on ne répond pas aux mêmes règles que quand on devient propriétaire à titre privé. Bien que des similitudes existent. Les deux parties payeront par exemple la même chose en ce qui concerne les frais de notaire, d'enregistrement, ou encore d'architecte. À cela près que les sociétés ont la possibilité de déduire ces dépenses en tant que frais professionnels. Si l'exploitation est assujettie à la TVA et qu'elle achète un bien sous ce régime pour l'activité à laquelle elle est assujettie, elle pourra dans certaines circonstances récupérer cette TVA. Dans les autres cas, il est souvent envisageable d'également la déduire en frais professionnels. Pendant l'utilisation du bâtiment, l'établissement aura l'occasion de déduire différents frais, comme le précompte immobilier ou les frais de réparation. C'est sur le loyer après cette déduction que sera appliqué l'impôt des sociétés. Un précompte mobilier pouvant atteindre 30 % sera en outre retiré si un dirigeant transfère ce loyer sur son portefeuille privé. Cela se corse au moment de la vente car la plus-value sur celle-ci est toujours imposée. Cette imposition est effective l'année de la vente. Il existe cependant un moyen de l'étaler dans le temps à condition de répondre à deux conditions bien précises : être propriétaire du bien depuis au moins cinq ans au moment de la cessation et réinvestir le montant total dans des actifs spécifiques (amortissables, mobiliers, immobiliers).