Coworking : touché mais pas coulé

Mêlant bureaux partagés, espaces de rencontre et animations diverses, les établissements de cotravail n'ont pas été à la fête durant la crise Covid. Mais septembre devrait marquer le retour à la normale.

Jean-Christophe de Wasseige

La pandémie a bouleversé, pour un temps au moins, nos façons de travailler. Bureaux fermés, télétravail, vidéoconférences… : du jamais vu. Dans cette période troublée – et pas encore totalement terminée –, que sont devenus les coworkings, ces espaces de travail partagés, utilisés par pas mal d'indépendants et de petites équipes ?

Rétroactes. Ce nouveau mode de travail était en plein boom avant la crise sanitaire. Des structures de tous types fleurissaient. Entre 2015 et 2019, la croissance de ces surfaces avait frisé les 20 % par an, selon le courtier immobilier CBRE. Beaucoup d'acteurs s'engouffraient dans cette voie : les multinationales, pour séduire les jeunes talents ; les investisseurs immobiliers, pour contrebalancer un marché de bureaux morose ; les gestionnaires spécialisés, pour dupliquer des implantations en différentes villes ; et même les autorités publiques, pour aider à la création d'activités…

Une période faste donc. À tel point que l'offre commençait à dépasser la demande ! Une "consolidation" parmi les enseignes était même pronostiquée. Les moins performantes allaient disparaître au profit des plus dynamiques.

Il faut dire que le modèle économique, ici, est tout sauf évident. Une partie des utilisateurs ne fréquentent ces espaces qu'épisodiquement. Or sans abonnements de longue durée, synonymes de rentrées sûres, difficile pour un établissement d'être rentable. Car du côté des frais fixes, les mètres carrés sont chers, à l'achat comme à la location.

Locaux vides et réunions "Zoom"

Puis, vient le Covid. Comme tous les commerces "non essentiels", les coworkings ont dû fermer durant le premier confinement. Grosso modo, du 15 mars au 15 mai. Une réouverture s'est ensuite dessinée avec le cortège de conditions sanitaires bien connues : masque, gel, plexiglas, distance entre postes, nettoyage répété, marquage au sol…

Cet élan a été vite brisé par les deuxième et troisième vagues de contaminations. Cette fois, ces espaces n'ont pas été obligés de fermer. Mais ils ont été concurrencés par le télétravail, tour à tour "fortement recommandé", "partiel", "obligatoire". Résultat ? Des présences variant entre 10 et 50 % selon les périodes et les établissements…

Quant aux "coworkers" qui formaient en bien des endroits des "communautés", ils ont été obligés, un temps, de communiquer par vidéoconférence (via Zoom, Teams, Skype, etc.). Avant de s'en… lasser. Leurs liens se sont donc distendus. Temporairement, parfois définitivement. "Certains indépendants sont partis, d'autres sont arrivés ; il y a eu des rotations, témoigne Jérôme Mabille, coordinateur du réseau de coworkings Digital Wallonia. C'est que, eux aussi, ont dû affronter la pandémie dans leurs propres métiers et parfois se réorienter."

Aujourd'hui, la fréquentation s'est redressée. Logique, vu le reflux du virus et la campagne de vaccination. Septembre pourrait concrétiser un "retour complet à la normale". Côté financier, les situations varient considérablement. Certains espaces ont fait le gros dos. D'autres ont reporté leurs projets d'extension. Quelques-uns ont fermé boutique. "Il y a eu de la casse", confirment plusieurs acteurs. Au sein du réseau Digital Wallonia, sur les 21 structures opérationnelles avant la crise coronavirus, quatre sont restées sur le carreau.

Même certains réseaux avec plusieurs implantations ont été ébranlés. En difficulté financière bien avant le Covid, le géant américain WeWork a renoncé chez nous à des surfaces à Bruxelles pour ne conserver que deux adresses. La chaîne flamande Fosbury & Sons a mis en faillite un de ses sites dans la capitale, celui du boulevard Albert II (5.200 m²). Autre chaîne, Co.Station a carrément renoncé à s'occuper d'immobilier afin de se recentrer sur ses programmes d'encadrement pour jeunes entreprises. Ses trois sites de Bruxelles, Gand et Charleroi ont été mis à la vente. Celui de Charleroi a été repris par Sambrinvest et rebaptisé Digital Station. Des exemples parmi d'autres.

25 % des espaces dans le rouge

À la Belgian Workspace Association (BWA), on a fait les comptes. Cette fédération, qui compte 242 membres, rassemble les centres d'affaires, les incubateurs, les accélérateurs et les coworkings. "On peut distinguer trois types de situation, résume son président Edouard Cambier, par ailleurs directeur du coworking Seed Factory à Auderghem (2.000 m²) : 25 % du secteur sont dans le vert ; 50 % sont à l'équilibre ; 25 % sont dans le rouge."

Dans le détail ? "Les espaces en bonne santé se recrutent plutôt parmi les centres d'affaires et les sites en périphérie. Ceux-ci disposent de bureaux privatifs de trois à quatre personnes et ont profité de l'aversion de certains travailleurs pour les centres urbains et les grands bureaux, où les risques d'infection étaient plus élevés. Les structures à l'équilibre, elles, sont des coworkings privés qui ont amorti le choc grâce à leur ancienneté, à leur large base d'affiliés et à leurs contrats de longue durée. Il y a aussi les coworkings bénéficiant de soutiens publics. Enfin, les 25 % en perte sont généralement des structures qui étaient petites (de moins de 500 m²) ; qui ne proposaient que des plateaux partagés (et non privatifs) ; qui se rémunéraient aussi via de la restauration et de l'événementiel, des services restés longtemps interdits."

Sur le plan immobilier, l'emballement des dernières années s'est arrêté net. Selon le courtier Jones Lang LaSalle (JLL), seuls 23.351 m² ont été ouverts en cotravail l'an passé. Des "prises d'occupation" dans le jargon. Contre 46.954 m² en 2019 et surtout 61.898 m² en 2018. "Pour 2021, on constate une certaine reprise, relève Pierre-Paul Verelst, directeur de la recherche chez JLL. La demande revient. Pour autant, on ne peut pas parler d'un effet rebond."

Bref, le bilan apparaît donc mitigé. Le cotravail a souffert mais il n'a pas sombré. Parmi les gérants, nombreux l'assurent : "La formule garde tout son potentiel. Les tendances de fond qui l'ont vue naître – comme la flexibilisation du travail, l'externalisation des tâches ou la digitalisation des métiers – existent toujours. Une fois que la crise corona aura été totalement digérée, le train va repartir…"

Témoignages de terrain

• The Workshop à Nivelles. Cette maison de 200 m² et vingt postes de travail a été ouverte fin 2018 par deux entrepreneurs, Catherine Malingreaux et Albert Derasse, en complément de leurs métiers. "Il y a eu fatalement un vide durant le confinement mais nos membres sont revenus peu à peu, témoigne Albert Derasse. Ils ont été très heureux de se retrouver. Cela a fait plaisir à voir. Aujourd'hui, nous avons retrouvé notre niveau d'avant-crise, voire même un peu plus. En effet, à partir de septembre 2020, un nouveau public est apparu à côté des indépendants et des équipes PME. Ce sont des salariés qui ont réussi à convaincre leurs directions de travailler à distance depuis un environnement tiers. Ils cherchaient une vraie coupure avec leur domicile, où il devenait de plus en plus pesant de travailler. Ce genre de démarche devrait se perpétuer."

• Digital Station à Charleroi. Situé en bord de Sambre, ce coworking s'adresse en priorité aux start-ups et aux scale-ups de l'orbite Sambrinvest. "Le fait de gérer 90 % d'espaces privatifs et 10 % d'espaces flexibles nous a aidés, précise l'office manager, Isabelle Van Landschoot. Nos locataires des bureaux privatifs ont tous maintenu leur location, même si leur fréquentation est devenue épisodique. Par contre, un important candidat à une installation s'est désisté, ce qui nous a laissés avec un plateau vide." Les retours, ici aussi, furent progressifs. "Les premiers à revenir furent les entrepreneurs en solo, locataires des bureaux “flex”. Les start-ups, elles, ont attendu que la vaccination soit suffisamment engagée. Enfin, les grandes entreprises qui, avant le Covid, avaient délégué des équipes chez nous, ont préféré prendre leur temps et réfléchir à un nouveau mode d'organisation à l'avenir."

• La Ferme à Chimay. Comme bien d'autres coworkings en milieu rural, cet espace bénéficie d'un local mis à disposition par la commune et de soutiens du programme régional Digital Wallonia (participation aux équipements et au salaire d'un animateur). "Nous avons, nous aussi, connu une baisse de la fréquentation, témoigne le gestionnaire, Marty Leloux. Sur la vingtaine de travailleurs qui étaient régulièrement présents, trois ou quatre ne sont pas revenus. Durant les différentes vagues, nous nous sommes abstenus de promouvoir notre espace. Maintenant, le recrutement va reprendre. Nous tablons sur une hausse de la demande. On sent bien que les gens ne veulent plus être isolés. Et que les entreprises songent à réaliser des économies sur leurs coûts immobiliers."

Bureau, domicile, coworking : quel tiercé demain ?

Le coworking a été pensé, avant tout, pour les travailleurs en solo. Mais les salariés pourraient devenir un autre public cible. "C'est un des effets de la crise corona : les employés vont constituer le principal potentiel de développement à l'avenir, prédit Jérôme Mabille (Digital Wallonia). Dans notre réseau, ils représentent déjà 20 % des membres. Avec l'essor annoncé du travail hybride (où l'employé partage son temps entre plusieurs endroits, NDLR), ils vont avoir besoin de lieux comme les coworkings, où les équipements sont à la pointe et les contacts sociaux multiples."

Mais ces salariés ne vont-ils pas préférer le télétravail ? Celui-ci est en effet sorti grand vainqueur de la crise sanitaire. Les entreprises s'en méfiaient ; elles ont dû l'accepter. Et elles vont probablement le maintenir, à un rythme d'un ou deux jours par semaine. "Le domicile ne concurrencera pas le cotravail, rétorquent en chœur les responsables du secteur. Car la maison a montré ses limites : sévère perte des relations, difficulté de séparer vie privée et vie professionnelle, sentiment d'isolement et, tout simplement, manque de place pour un vrai bureau." Tous ces écueils, le coworking les évite.

De quel côté penchera la balance ? "Tout va dépendre des politiques que vont mettre en place les grandes entreprises tertiaires, analyse Édouard Cambier (BWA), qui vient de publier un livre sur le sujet*. Pour le moment, cela n'est pas encore très clair. Mais il y a une certitude : on ne reviendra pas en arrière. Les bureaux vont bouger !"

Un premier effet est déjà tangible : la chasse aux mètres carrés superflus dans les immeubles s'est accrue. Questions d'économie et d'adaptation à ce fameux travail hybride. Regrouper tout le monde au même moment est démodé. Selon le courtier immobilier JLL, les surfaces de bureaux chez nous devraient perdre 20 % en moyenne dans les années à venir. À Bruxelles, des plans, parfois plus drastiques encore, ont déjà été arrêtés : chez Proximus, chez Total, à l'État fédéral, à la Commission européenne…

Si le bureau restera toujours utile pour certaines tâches (réunion, répartition du travail…) et que le télétravail sera en partie retenu pour d'autres (rédaction, réflexion…), il y aura probablement des besoins pour des lieux intermédiaires : des "tiers-lieux". Ceux-ci concilieront deux choses. D'une part, le souci des salariés de se rapprocher de leur domicile et de s'éviter des navettes chronophages. D'autre part, le besoin des entreprises de garder des endroits professionnels où rassembler des équipes, à un coût intéressant.

Les coworkings sont tout désignés pour remplir cette fonction – du moins si les employeurs acceptent d'intervenir dans les frais d'abonnement. "Les coworkings vont évoluer, précise Pierre-Paul Verelst (JLL). Désormais, ils vont tenter de capter les salariés et de s'implanter en périphérie. C'est le concept du bureau satellite. Un bon exemple est le futur coworking prévu par Silversquare à Louvain-la-Neuve fin 2023." Cet opérateur a réservé un immeuble dans le quartier en construction de Courbevoie. Surface : 5.000 m².

Alors, demain, des espaces de cotravail partout ? À cet égard, par contre, les analyses divergent. Pour les uns, le coworking pourrait représenter jusqu'à 30 % de l'ensemble des bureaux en 2030. Pour les autres, il demeurera aux environs de 3 % comme actuellement. Rendez-vous dans dix ans…

* "Work'n Roll. Où vont les bureaux ?", par Édouard Cambier, éd. Title Books, 2021.