Le marché immobilier n'échappe pas aux bouleversements de ces derniers mois et souffre des incertitudes. L'octroi de prêts hypothécaires a diminué de 45 % entre janvier 2022 et janvier 2023. La hausse des taux d'intérêt décourage les investisseurs et entraîne un tassement du prix des immeubles.
En ce qui concerne les entreprises (bureaux, ateliers, magasins…), la tendance est la même mais avec des spécificités. Passons-les en revue…
La création d'entreprise ne faiblit pas en Belgique. Le nombre d'indépendants à titre principal ne cesse d'augmenter. Ils ont besoin de locaux pour travailler et recevoir les clients. Choisir l'achat ou la location est une décision importante, à bien évaluer. Un particulier a presque toujours avantage à acheter quand c'est possible. C'est moins vrai pour un professionnel.
Avant de chercher un local adapté à son activité, il faut envisager de l'exercer à son domicile privé. C'est jouable pour beaucoup de professions libérales en particulier. Admettons que 30 % du bâtiment soient utilisés pour le cabinet, la salle d'attente… Cela signifie que 30 % du remboursement de l'emprunt, mais aussi du chauffage, de l'électricité, des taxes… pourront être déduits des recettes en frais professionnels. Le travail à domicile peut se combiner avec du coworking certains jours de la semaine, pour tisser un réseau ou bénéficier d'une infrastructure particulière (salle de réunion, catering…).
Dans la majorité des cas, le métier s'exercera hors de chez soi. La location convient souvent aux starters. Il est difficile de dire si son activité va vraiment marcher, s'il ne faudra pas se réorienter ; ou au contraire si une croissance rapide ne va pas nécessiter un agrandissement. Il apparaîtra peut-être que la localisation du commerce ou de l'atelier n'est pas idéale. Un locataire n'est retenu que par son bail.
Reporter l'achat de ses locaux permet évidemment de démarrer avec moins d'investissements, donc de fonds propres. Le remboursement d'un crédit bancaire est en principe supérieur à un loyer – l'un et l'autre étant bien entendu déductibles – et le locataire n'a pas à craindre de frais inattendus (fuite d'eau, chaudière ou châssis à remplacer…). À l'inverse, il ne peut pas aménager les locaux comme il l'entend sans l'accord du propriétaire. Et il risque de voir son bail résilié pour une raison ou pour une autre, le forçant à déménager.
Acheter, comme pour un particulier, présente l'immense avantage de ne pas verser des loyers à fonds perdus, mais de constituer un capital. Si le chiffre d'affaires est élevé et si les locaux sont bien situés et adaptés à l'activité, il ne faut pas hésiter. Tous les frais sont déductibles, y compris pour la rénovation et l'entretien. Il est même possible de prévoir un transfert du bâtiment dans son patrimoine personnel sans payer deux fois les frais d'enregistrement, en utilisant une formule "nue-propriété, usufruit" connue des experts du secteur.
Qu'il s'agisse d'investir dans ses propres locaux ou dans le but de louer à d'autres, il est prudent de tenir compte des profonds changements intervenus depuis trois ans. La demande s'est modifiée, en particulier pour les espaces de bureaux.
Le télétravail est entré dans les mœurs. L'alternance est devenue la norme : deux à trois jours chez soi, deux à trois jours dans l'entreprise. Souvent, il n'y a plus de poste de travail assigné à une personne. Cela signifie que le besoin en volume est moindre, mais que l'aménagement doit à la fois être plus convivial et prévoir des petits locaux pour s'isoler ou se réunir. Les professionnels de l'immobilier cherchent à optimiser les surfaces et à les diversifier, avec des zones de détente et si possible des espaces extérieurs.
La performance énergétique des lieux de travail est devenue essentielle.
© itchaznong/AdobeStock
Le télétravail diminue le nombre de navetteurs et donc la fréquentation des centres-villes. Cela pousse à la baisse la valeur des espaces professionnels et commerciaux urbains. Mais à moyen terme, la volonté politique de favoriser la proximité et de garder des villes vivantes devrait avoir l'effet inverse.
La performance énergétique des locaux professionnels est devenue un élément essentiel dans le choix de l'implantation. C'est vrai pour les bureaux mais aussi et surtout pour les ateliers et établissements de type industriel. Les superficies sont plus petites ; l'éclairage est pensé ; les gaspillages de chaleur ou de froid sont proscrits.
L'essor de l'e-commerce, démultipliant les expéditions de colis, a dopé la valeur des immeubles qui permettent de combiner bureaux, stockage, chargement et déchargement. C'est une chance pour les propriétaires d'anciens entrepôts, hangars et friches industrielles hors des villes.
De 2012 à 2021 inclus, les prix ont augmenté de 15,62 % en Belgique, soit à peine plus de 1,5 % par an. L'inflation de l'an dernier (9,59 %, chiffres du Bureau du plan), imprévisible, a créé un choc. L'impact sur le marché immobilier est sensible. Les taux des prêts hypothécaires sont passés de quelque 1,5 % à 4 % en formule fixe sur vingt ans. Acheter coûte plus cher en remboursement de crédit. Du coup, le prix moyen des logements est en légère baisse, après des années de hausse ininterrompue.
En fait, pendant dix ans, hausse des prix et taux d'intérêt ont eu des valeurs très proches. La flambée de 2022 a allégé les remboursements puisque salaires et allocations ont augmenté.
Pour l'instant, un taux à 4 % reste inférieur à l'inflation. Mais celle-ci devrait redescendre à 4,5 % cette année, 2,9 % l'an prochain. Le taux des prêts hypothécaires devrait donc se détendre, mais pas avant quelques mois.
Acheter un immeuble via son entreprise se révèle plus intéressant qu'un achat privé. Il n'y a aucune différence en ce qui concerne les frais de notaire, d'enregistrement ou d'architecte, mais les sociétés ont la possibilité de déduire ces dépenses de leurs revenus en tant que frais professionnels. Il est aussi possible, dans la plupart des cas, de récupérer la TVA.
En cas de mise en location, différents frais dont déductibles comme le précompte immobilier et les dépenses de réparation et d'entretien. C'est après cette déduction que le loyer sera soumis à l'impôt des sociétés. Attention, si le dirigeant transfère ce revenu sur son compte personnel, il doit s'acquitter d'un précompte mobilier qui peut atteindre 30 %.
De même, lors de la revente du bâtiment, la plus-value est imposée. Il est possible d'étaler cet impôt dans le temps à condition d'être propriétaire du bien depuis plus de cinq ans et de réinvestir le montant dans des actifs amortissables.
En fait, il est judicieux pour une société d'investir dans la brique quand elle a trop de liquidités. C'est un placement sûr, qui rapporte un loyer et qui, en règle très générale, prend de la valeur.
Investir dans l'immobilier peut aussi se faire en achetant des titres financiers émis par des sociétés qui gèrent des bâtiments. Trois types de placements existent : les SIR (ex-Sicafi), les fonds immobiliers et les certificats. Cet investissement papier est beaucoup plus souple. Il permet de toucher des dividendes ou des coupons et une plus-value à la revente des titres est possible, voire probable. Le précompte mobilier et la taxe sur les opérations de bourse s'appliquent.
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